买房贷款流水不够怎么办(贷款买房的流水有什么要求)

最近有很多朋友咨询关于贷款之前如何准备流水的问题。其实这个问题,属于技术层面,虽然不是不大,但是如果不加以注意,最后可能会因为流水问题损失百万。所以我写了一篇详细攻略,以求一文解释清楚。如果您觉得有用请转发亲友,感谢。

提纲

➀银行流水单介绍

➁银行认可的流水类型

➂如何识别假流水

➃如何养流水

➄如何互做流水

➅流水不足的解决办法

01 银行流水单介绍

银行流水根据账户性质不同分为个人流水和对公流水。此文涉及到的流水通指个人流水。完整的流水单应包括:姓名,卡号,交易账号,交易时间,摘要,交易金额,余额,交易机构等。流水单须加盖银行公章或电子章。不同银行的流水单格式或名称会有所差异。以下以建设银行的流水单为例做介绍。

卡号:持卡人的账号

交易时间:进出账交易的时间,以日为单位

摘要代码:交易类型,可包含:代发工资,ATM取款,消费,银行存入,汇款,结息等。若对方汇款时有特别备注,则摘要代码显示备注名称,如租金,工资,奖金等。

交易金额:此笔交易的额度,一般代发工资有零有整。

账户余额:卡内余额。

对方账号:各银行操作不同,建设银行不显示对方账号。

对方账号名称:建设银行不显示。

借贷:其中“贷”表示转入;“借”表示转出。

账户名称:持卡人姓名。

证件号码:身份证号码。

02 银行认可的流水类型

按揭贷款/消费贷款/抵押贷款中,银行会重点审核借款人的还款能力,以确保其足有的收入能够归还银行贷款,降低银行坏账率风险。个人的还款能力则重点体现在日常的银行卡交易中。

如上部分描述,流水单里交易类型名目繁多,哪些收入才是银行重点关注和认可的有效流水呢? 一般银行通过工资流水,转账流水,除此之外,银行也可能会通过个人工资税单,公积金等来进行收入认定。

1.工资流水

这是工薪阶层最常见的收入方式,工资流水是属于银行完全认可的个人收入证明,它是扣除了社保、公积金后的收入,体现了本人工作的稳定性和保障性。

银行认定你的收入主要通过工资,奖金,绩效,劳务费等条目。需要注意的是,银行看重的是持续稳定的收入,而忌讳时有时无或忽高忽低的收入。

另外,如有报销等收入,银行大多不会认定。考虑到银行流水通常为借款人的税后收入,一般情况下,银行流水金额达到单位出具的收入证明中金额的80%即可。部分银行也认定你的税前收入,此时相当于多出来了一部分收入

2.转账流水

通过柜台、网络或网银转账的交易记录,如果有固定时间,固定金额的转入,则属于银行认可部分。

3.税单认定

正规单位会如实缴纳员工的税收,故个人税单是借款人真实收入最有力的“证据”。通过每个月交税金额,银行可轻易反推算出借款人的月收入。

4.公积金认定

部分银行会通过月缴存的基本公积金*10来认定,当作你的月收入,此时不需要提供流水。部分银行通过月缴存的基本公积金*10 月缴存的补充公积金*5来认定。这条对部分流水不足,但基本公积金和补充公积金按照封顶来缴纳的人士很有帮助。

5.自己开公司

一般情况下,银行需要你提供公司的基础材料,公司流水以及个人流水。按照以往惯例,信贷员将计算你的进账金额,大额同进同出的将不纳入进账计算。通过进账金额*公司所在行业的利润率,来计算月收入,且算法比较复杂,需要比正常上班更大金额的流水才能保证覆盖贷款额度。

03 如何识别假流水

真流水是指通过银行柜台打印出来的流水单。相反,假流水是指通过淘宝,中介等渠道虚构出来的流水单。

另外,经验丰富的信贷员和审批员从纸张、字体、墨迹、资金进卡日、结息、盖章、编号等细节发现假流水的破绽。他们若对流水单存在疑问,一般采用如下方案进行进一步证伪:

➀信贷员让客户当场打开网银,与提供的流水核对。

➁同客户一起去柜台再拉流水单。

➂审批员会悄悄往提供的流水单的银行卡里打一分钱,然后要求客户再提供某个日期内的流水,确认转入的一分钱是否在账户中显示。

我们自己买房要对贷款这件事,多一些敬畏感,尤其是尝过甜头的朋友,认为贷上千万也和儿戏似的,这种心态不可取。很多人因为可以临时包装流水,就把前期自己可以做、也应该做的步骤给省略了,造成不可弥补的损失和麻烦。因此,我们旗帜鲜明地反对包装流水,尽量能够在贷款准备期自行解决收入流水问题。

04 如何养流水?

虽然有些银行也跟随着现实情况,放宽了借款人流水的要求,但是大多数银行还是遵从于监管层的规定,要求负债的两倍。监管层的规定在房价没那么高时有其道理,可是“衣食住行”中的“住”在家庭消费的比重早已占据大头,房价的上限远远看不到头,还有人喊出“单价30万”的预期,贷款额自然水涨船高;而其他三个即使加上教育、医疗,其消费额在普通情况下,其涨幅有其上限。这就形成了工薪阶层的房产贷款需求涨幅与真实收入涨幅的错配,越来越多的家庭根本达不到两倍负债以上的流水。

流水单包含什么?

流水单=姓名 卡号 交易账号 交易时间 摘要 交易金额 余额 交易机构

1.交易时间:每个月的进账日期要固定,避开节假日。出账时间不用刻意等很久,再一次性大额转出,可用多笔小额取款、刷卡、转账穿插其中。

2.摘要:代发工资、奖金、转账、零售汇入、其他款项等等皆可,报销、劳务费等等尽量避免。

3.交易金额:工资需有零头,奖金零整皆可。可用一张他人的实际工资流水单,对照着转账。

4.余额:工薪族不用留太多余额,没什么作用。企业主余额留存多可计息,推算收入。

5.交易机构:如果是通过机构转账,比如人才公司、商贸公司、企业管理公司等等,通过他们指定的银行卡代发,在流水上一般会看到机构的名称,那么贷款时的单位名称也要匹配(除了人才公司可以说明是第三方代理机构);如果是金融类公司代发,则务必小心。如果是个人转账,则尽量不在流水中体现交易对手名称。

什么样的人群需要做流水?

在实际操作中,发现自由职业者,单位性质一般的上班族,小微企业主,灰色收入多的,发放现金的人士是最需要自行做一份流水的,有备无患。

什么银行卡比较好?

目前实际操作中,中信银行卡是符合“100%备注一致”、“无交易对手信息”这两项要求的。招行流水版本众多,备注有时不一致,交易对手信息也会看到,可要求其不打出交易对手信息。根据网友实验,交通银行卡在发生支付宝转账进卡时,会体现“企业网银“ ”其他款项“,经银行核实,也可以认可使用。其他途径,请自行实验,再进行反馈。

怎么转账?

要点:尽量网银或手机银行转账,切记写好备注,让表面没亲属关系的人转给你,尽量同城卡,跨行没关系,工作时间内转账,固定日期,避开节假日,若A银行卡是工资卡,则换B银行卡做备用流水,比较合理。

多少金额比较合理?

根据单位性质、工作年限、贷款需求等确定。单位性质中,体制内的人士已被公认为数字不能开太高,银行类金融企业的金额也有较透明的标准,五百强企业则可以相对开较高金额,工作年限数十年后开到年薪百万也正常。

现金在柜台存好不好?

现金在柜面存不好,因为很少有大公司的财务会到银行柜台给员工存钱吧,即使有,肯定也是小公司。

租金如何支付?

名下有房才会有租金,而租金需要符合常理,建议先在链家上查询当地租金价格,略微上浮即可。真实有租户的租金,切忌一次性转账,必须一个月或三个月转一次。租金和工资建议分开做在不同流水里。租金进支付宝也可以认可,姓名、日期、金额和租赁合同匹配即可。

企业主的收入怎么看?

企业主的流水有两种认定方式,一种是大额进账,刨去当天快进快出的,再进行加权平均,乘以利润率和股份比例。另一种是根据余额的结息,倒推出半年内进账多少净流水,全部算收入。第二种可以用存单质押的方式拉高结息金额。

收入证明怎么开?

这点对自由职业和经常跳槽的以及挂靠在某单位交金的人士很重要,往往他们乱开一气,和之前的记录不匹配,可能之前单位性质还不错,现在开的单位却一般。

步骤应该是:先查征信记录,根据职业信息决定用什么单位(参考上一篇《征信篇》),如果之前单位还不错,而现在是自由职业或者刚换没满6个月,可以还用之前单位收入证明,或者和银行信贷经理沟通后决定;如果之前单位不算很好,现在有好的单位,收入证明当然就用现在的单位;如果目前也没有很好的单位,需要在做流水的同时,把征信更新成与单位相似的同行业较优质公司,收入证明也开成这家公司,以后一直沿用下去。

而体制内和大家公认的表面收入开不高的单位,好处是可能不需要流水,坏处是收入有上限,需要另想办法,比如多准备一些资产证明。

最后说一个案例:

A君,自由职业者,十余年来多次换工作,既有上市公司五百强,也有皮包公司,办信用卡时这些公司都填过,导致征信报告上职业信息有多家公司,最靠前的是被银行禁入的公司。

购房前做了以下工作,A)找人才公司代发社保公积金缴税。B)找人才公司代发工资,但是代发公司名称是XX投资公司,代发三个月后发现,遂停止。C)同步让朋友每月转账到中信银行卡,但前两个月的流水不能用,因为这两个月中有客户转账,备注了银行忌讳的内容。D)继续按时转账,这次模仿一位500强人士的真实流水,每次进账3W多,年终奖再发十几万,连续有六个月。E)做流水的同时,办理信用卡,先办了中行的车主卡,额度不高,但是100%下卡,用的五百强单位名称,一个月后拉征信,发现已成功更新。F)中行卡办成功后,再办理上海、招行、交通等原有普卡的白金卡,也都顺利办妥。G)此时征信报告已更新完毕,职业信息与收入证明一致,流水数字满足额度要求,再寻找配合的银行,只办理全商贷,不查询公积金,100%可贷款。

注意事项:

➀养流水一般需持续6个月。

➁当天存入,当天或隔天取出,均视为无效流水。

➂做流水尽量多存少取,以向银行展示自己“不缺钱”的实力,如每3个月一次性大笔取出。

➃保持账户里始终有钱的状态,不宜一次性取光存款。可分多次取出卡内存款,同时补充新的资金进入。

➄在合理解释的前提下,流水资金量越大理论上越好。若流动资金不是很多,则总流水应按照总月供的2倍多一点来操作。如之前月供2万,计划新增贷款的月供为8000元,则应养总额为6万的流水较好。

➅年终可多发几个月奖金。

➆交易双方应避开为夫妻关系或直系亲属关系,因为双方关系容易通过结婚证,户口本等信息被察觉。也尽量避免同姓和名字相近,如李小鹏和李小双,易被银行认定为兄弟关系。

➇征信报告显示的工作单位和实际发薪资的单位不能差异太大,如征信上显示的是上海xx网络科技公司,而发薪单位为安徽的传统制造加工企业,此举容易被银行认定为流水异常。

05 如何互做流水

朋友间互做流水,满足彼此相同需求,互利互惠。互做流水的方法很简单,用以下这张流程图,即可立即理解。具体步骤为:

➀甲乙双方分别准备两张银行卡:卡1,卡2和卡A,卡B。

➁卡1定期转账到卡A,则卡A可作为乙方的银行流水卡。

➂卡A里的存款过段时间(如15天后)后转账到卡B。

➃卡B定期转账到卡2,则卡2可作为甲方的银行流水卡。

其中,卡1和卡B只是作为资金中转用途,对银行选择无要求;

卡2和卡A作为银行流水卡,不仅对银行卡的选择有所要求,而且需遵循上部分讲的如何养流水的原则。

06 流水不足的解决办法

如果按揭/抵押贷款材料递交后,银行以流水不足为由,降低甚至取消贷款额度了,怎么办?以下方法可结燃眉之急。

➀提供担保证明

借款人可以向银行提供有效的担保证明,若银行审核证明后发现借款人的综合还款能力符合贷款要求,银行则仍会予以贷款的。

需要注意的是:不同银行对担保证明的要求有一定差异,具体情况以银行为准。

➁一次性存入大额现金

在银行一次性存入大额的现金,并存款一定时间,此法在于向银行秀肌肉,体现借款人的财力。

在银行看来,借款人则具有符合要求的还款能力。

一般而言,银行以存款总额除以120个月后的金额来作为借款人的月供能力。

如存款120万,则相当于1万/月。有时可向银行提供其他大额固定财产证明以证明自己的还款能力,比如房产,商铺等。

除此之外,也可以提供你所购买的理财产品/信托基金/股票作为辅助财产证明。不同银行对此类财产认定程度不同,普遍的认定标准为市值的三折来计算。

➂增加共同贷款人

如果本人的银行流水不足以申请目标数额的贷款,则可以增加共同贷款人。已婚家庭夫妻双方的银行流水均可作为申请贷款的收入证明。

➃向银行提供个税证明或公积金缴存证明

个税和社保证明是证明收入水平的重要材料,因此也能代替银行流水。部分银行甚至直接认定每月的公积金缴存额的10倍来认定为月收入。需要注意的是不是所有银行都接受以这种方式申请贷款,需要区别对待。

最后,我提供给大家一句通胀时代安身立命箴言:先找到一个安身立命的工作,然后把自己的月现金流水做起来,接着研究信用卡和贷款,一边工作一边寻找时机买入优质地段的资产,用倒三角形的裂变模式撑大手里的资产。

这样你的劳动所得才会锁定在最优价值凝聚物——房产上。

你的财富才不至于被永不停步的通货膨胀销蚀,也不会随行业技术变迁而消退。

当你手上有了资产包和现金流,你就有能力应对未来的中产危机。

这个社会的底层逻辑其实非常简单,用不着你多聪明多折腾,一边工作,一边买房,坚持十年,你就超越了90%的同龄人。

利用通胀的时间复利,慢慢变富,是最具确定性的一条人生升阶路径。

生命是一场枯燥且漫长的修行

学习是一场痛苦且充满了希望的渡劫

无论如何,

深悦君将14年地产从业积攒的所有私货

用一个有趣的江湖视角

一点一点讲给你听。

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